« Back to media

IEF Capital Berlage completes the early redemption of a € 1 billion CMBS loan by refinancing € 480 million

IEF Capital fully repaid the € 1 billion CMBS loan ahead of its maturity date on behalf of the IEF Capital Berlage fund. The remaining portion of the CMBS loan of € 480 million was repaid by taking out two new loans. IEF Capital has closed a € 415 million loan with ING and BerlinHyp and another loan of approximately € 65 million with Syntrus Achmea Real Estate & Finance. As such, IEF Capital Berlage has successfully completed the refinancing strategy initiated in 2014 to refinance the original € 1 billion CMBS loan in phases and in different tranches.

At the end of June, IEF Capital refinanced the last half of the high quality A1 retail portfolio owned by the IEF Capital Berlage fund. As such the 1st mortgage CMBS loan concluded in 2006, maturing at the end of 2016, was redeemed well ahead of its maturity date. With this step, the fund also fulfilled its strategy of creating a spread within its loan portfolio by financing the property portfolio in parts with multiple parties. In total, the fund currently has five separate ongoing financing arrangements with lending consortia consisting of Dutch as well as foreign banks and other institutional parties.
The fund took out a € 415 million loan with ING and BerlinHyp. ING financed € 295 million, of which part will be syndicated, and BerlinHyp € 120 million. The portfolio contains several iconic properties, including De Bijenkorf department stores in Amsterdam and Rotterdam. It also includes other retail properties at prime A1 locations in the historical centres of major cities. The financed portfolio furthermore contains two buildings, which were previously leased by V&D, in the cities of Groningen and Nijmegen. Both properties have since been virtually completely leased and will be thoroughly renovated over the next six months.

ING REF: Peter Brandsma, Director Corporate Clients ING REF: We are very proud that with this significant underwriting, ING once again played a leading role in refinancing one of the best retail portfolios in the Netherlands. The refinancing further solidifies the long-term relationship between ING and IEF Capital. Despite the turbulence on the Dutch retail market, the portfolio proved to be extremely robust. We are fully confident that due to its active management IEF Capital will continue to further optimise the portfolio.’
BerlinHyp: Rogier Bos: ‘We believe in the attractiveness of the high streets of Dutch city centres. IEF and Bouwfonds Investment Management have proven themselves capable of tackling today’s challenges in the retail market. We are therefore very happy to support the IEF Berlage fund with its refinancing.’

IEF CAPITAL: Nechemja de Bruijn: ‘ING and BerlinHyp have been our valued partners and the financiers of our beautiful retail fund for many years. We are therefore delighted that we were able to close another transaction with these two parties. We chose for ING and BerlinHyp because in addition to their competitive market rates they also express confidence in our portfolio, our organisation and business plans. To us, their confidence is of crucial importance in the long-term relationship that we are continuing for many years by closing this financing arrangement. This attractive financing, the largest in the fund, translates into a further continuation of our relationship and provides us with the opportunity to optimally execute our activities in this property portfolio.

At the same time, at the end of June, IEF Capital Berlage has closed a loan of approximately € 65 million with Syntrus Achmea RE&F. The financed properties are the HEMA and the former V&D building in the centre of The Hague, along the Grote Marktstraat. The redevelopment of the former V&D building was started in April 2016, well before the refinancing, and is expected to be finished before the end of the year. At the beginning of 2017, the complex will accommodate 5 retail units. During the following period, the former office floors will be transformed to serve a new purpose. Details concerning the lease of this complex will be announced in the near future.

The magnitude of this financing and the quality of the buildings provided the right ingredients to negotiate a bilateral financing arrangement with Syntrus Achmea RE&F. For IEF Capital Berlage this was the final step in the fund’s refinancing.

 

 

IEF Capital Berlage rondt met een herfinanciering van 480 miljoen euro de aflossing van 1 miljard euro aan CMBS lening voortijdig af

IEF Capital heeft ten behoeve van het IEF Capital Berlage fonds de CMBS lening van 1 miljard euro volledig en voortijdig afgelost. Het nog resterende deel van de CMBS lening ter grootte van 480 miljoen euro werd afbetaald door het sluiten van twee nieuwe leningen. IEF Capital heeft met ING en BerlinHyp een lening van 415 miljoen euro gesloten en met Syntrus Achmea Real Estate & Finance een lening van circa EUR 65 miljoen. Hiermee is de door IEF Capital Berlage in 2014 ingezette herfinancieringsstrategie om de oorspronkelijke CMBS-lening van EUR 1 miljard gefaseerd, en in verschillende tranches, te herfinancieren succesvol afgerond.

Eind juni heeft IEF Capital de laatste helft van de kwalitatief zeer hoogwaardige A-1 winkelportefeuille, eigendom van het IEF Capital Berlage fonds, geherfinancierd. Hiermee is de in 2006 gesloten 1e hypothecaire CMBS-lening met een looptijd tot eind 2016 ruim voor de einddatum afgelost.
Het fonds heeft met deze stap ook de strategie verwezenlijkt om een spreiding in de leningenportefeuille aan te brengen door de vastgoedportefeuille in delen met meerdere partijen te financieren. In totaal heeft het fonds nu vijf separate financieringen lopen met lening consortia, bestaande uit zowel Nederlandse als buitenlandse banken en andere institutionele partijen.

Met ING en BerlinHyp is een lening aangegaan van 415 miljoen euro. De participatie van BerlinHyp bedraagt 120 miljoen euro; ING heeft 295 miljoen euro gefinancierd waarvan zij mogelijkerwijs een deel zal uitsyndiceren. De portefeuille bevat enkele iconische objecten, waaronder De Bijenkorf vestigingen in Amsterdam en Rotterdam, en daarnaast andere winkelobjecten op absolute A-1 locaties in de historische centra van grote steden. Ook bevat de door deze banken gefinancierde portefeuille twee voormalige door V&D gehuurde panden in Groningen en Nijmegen. Beide objecten zijn inmiddels nagenoeg volledig verhuurd en ondergaan het komende halfjaar eerst nog een grondige renovatie.

ING REF: Peter Brandsma, Director Corporate Clients ING REF:Wij zijn erg trots dat ING met deze significante underwriting wederom een leidende rol heeft gespeeld bij de herfinanciering van één van de beste retailportefeuilles van Nederland. Met deze herfinanciering wordt de jarenlange relatie tussen ING en IEF Capital verder bestendigd. De portefeuille heeft zich ondanks de turbulentie in de Nederlandse retailmarkt als zeer robuust bewezen. Wij hebben er alle vertrouwen in dat IEF Capital door haar actieve management de portefeuille nog verder zal gaan optimaliseren.’

BerlinHyp: Rogier Bos: We believe in the attractiveness of the high streets of Dutch city centres. IEF and Bouwfonds Investment Management have proven to be capable of tackling today’s challenges in the retail market. Therefore we are glad to support the IEF Capital Berlage fund with their refinancing.’

IEF CAPITAL: Nechemja de Bruijn: ‘Zowel ING als BerlinHyp zijn al vele jaren onze gewaardeerde partners en financiers van ons prachtige winkelfonds. Wij zijn dan ook verheugd dat wij opnieuw met deze partijen een transactie hebben gesloten. Wij kiezen voor ING en BerlinHyp omdat naast dat zij marktconforme prijscondities bieden zij ook het vertrouwen uitspreken in onze portefeuille, onze organisatie en onze businessplannen. Dit vertrouwen is voor ons, in de langdurige relatie die wij met het sluiten van deze financiering weer voor jaren continueren, van cruciaal belang. Deze aansprekende financiering, de grootste van het fonds, betekent een verdere bestendiging van onze relatie en biedt ons de mogelijkheden onze activiteiten in deze vastgoedportefeuille optimaal te kunnen uitvoeren.’

Ook heeft IEF Capital Berlage eind juni met Syntrus Achmea RE&F een lening gesloten ten bedrage van circa EUR 65 miljoen. De gefinancierde objecten zijn het HEMA object en het voormalige V&D complex in het centrum van Den Haag, aan de Grote Marktstraat. De herontwikkeling van het voormalige V&D complex is ruim voor de herfinanciering gestart en wordt eind van het jaar gefinaliseerd. Begin 2017 zal het complex 5 winkels huisvesten; in de periode hierna zullen de voormalige kantoorverdiepingen getransformeerd worden tot een nieuwe bestemming. Details rondom de verhuur van dit complex zullen binnenkort worden bekendgemaakt. De omvang van deze financiering en de kwaliteit van de panden vormden de juiste ingrediënten om voor deze panden een bilaterale financiering met Syntrus Achmea RE&F te sluiten. Voor IEF Capital Berlage was dit het sluitstuk van de herfinanciering van het fonds.

‘De financiering van deze twee beeldbepalende panden, op een A-locatie in een van de vier grote steden en voor een professionele partij als IEF Capital, past in de strategie van het Zakelijk Hypothekenfonds’, zegt director Hugo Ouwehand van Syntrus Achmea RE&F. ‘Het fonds richt zich op financiering van objecten met een stabiele, langjarige kasstroom. Deze objecten in het centrum van Den Haag voldoen aan die eisen en zorgen bovendien voor een verdere verbetering van het risicoprofiel van het fonds. Voor onze opdrachtgevers is dit een heel goede deal.’

IEF CAPITAL: Nechemja de Bruijn: ‘Wij kennen Syntrus Achmea RE&F goed vanuit financieringen die wij in het verleden in andere fondsen hebben gesloten. Kwaliteit staat hoog in het vaandel bij Syntrus Achmea RE&F. Ons IEF Capital Berlage winkelfonds past daarom goed in hun financieringsportefeuille. Sinds 2015 hebben wij samen de mogelijkheden onderzocht om een financiering van een deel van onze portefeuille te realiseren. Wij zijn blij dat het is gelukt om twee bijzondere panden separaat met hen te financieren en hiermee Syntrus Achmea RE&F te kunnen toevoegen aan ons bestand van partners die als financier passen bij het IEF Capital Berlage fonds. Daarnaast past deze financiering ook in onze strategie om ook niet-bancaire financieringsbronnen aan te spreken.’

« Back to media